Erfpacht afkopen of rente betalen?
1 mei 2025
Voor vermogensetikettering is de wil van de belastingplichtige leidend, tenzij de grenzen der redelijkheid worden overschreden. Bij woningen geldt echter een bijzonder regime: een woning kan volgens de Hoge Raad door zijn aard alleen tot het privévermogen behoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn.
Een belangrijk criterium in de praktijk is de 10%-regel. Als meer dan 10% van de woning uitsluitend zakelijk wordt gebruikt, kan de gehele woning als ondernemingsvermogen worden aangemerkt. Het gaat hierbij niet alleen om het oppervlaktepercentage, maar ook om de intensiteit en exclusiviteit van het zakelijk gebruik. Recent heeft Rechtbank Gelderland geoordeeld dat een woning van een huisarts niet als ondernemingsvermogen aangemerkt kan worden.
Wat speelde er?
Een huisarts claimt een boekverlies op haar woning bij het staken van haar onderneming. Zij stelt dat de zolderkamer (26 m² op een totaal van 140 m²) sinds de aankoop in 2012 uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Hierdoor moet de gehele woning als ondernemingsvermogen worden aangemerkt. Zij onderbouwt dit met:
- twee verklaringen van derden die de werkkamer hebben bezocht;
- de aanwezigheid van een ladeblok, printer en beeldscherm op de zolder;
- een offerte voor verbouwing waarin een "studeerkamer" wordt genoemd.
De inspecteur betoogt dat sprake is van onvoldoende bewijs voor uitsluitend zakelijk gebruik. Het taxatierapport vermeldt "bergzolder en 4e slaapkamer". De verklaringen zijn opgesteld na de relevante periode en sluiten niet uit dat de zolder ook voor privédoeleinden wordt gebruikt.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat de bewijslast voor bijzondere omstandigheden bij de belastingplichtige ligt. De huisarts heeft niet aannemelijk gemaakt dat de zolder uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Uit de leveringsakte blijkt ten eerste dat een woning is aangekocht. Ten tweede is er geen enkele foto aanwezig uit de periode 2012-2017. Tot slot sluit het taxatierapport niet uit dat de zolder ook voor privédoeleinden wordt gebruikt.
Praktijklessen
Deze zaak illustreert belangrijke praktijklessen voor ondernemers:
- Documenteer direct: leg vanaf het begin deugdelijk bewijs vast van zakelijk gebruik, bijvoorbeeld:
- maak foto's van zakelijke ruimtes (met datumstempel);
- bewaar facturen van zakelijke inrichting;
- laat zakelijk gebruik expliciet vermelden in taxatierapporten.
- Zorg voor exclusiviteit: voorkom dat werkruimtes ook privé worden gebruikt, bijvoorbeeld:
- plaats geen persoonlijke spullen in de werkruimte;
- zorg dat gezinsleden geen toegang hebben;
- ontvang zakelijke contacten in de werkruimte.
- Administreer consequent: verwerk alle aspecten consistent in uw administratie, bijvoorbeeld:
- neem afschrijvingen op in uw administratie;
- claim energiekosten naar rato van oppervlakte;
- registreer zakelijke bezoekers.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigt dat de bewijslast voor bijzondere omstandigheden bij de belastingplichtige ligt. Achteraf bewijzen verzamelen is vaak onvoldoende. Begin daarom direct met het documenteren van zakelijk gebruik.
